Intervista a Stefano Fierro, Country Manager di Goodman Italy

"Il focus di Goodman per il mercato italiano è prevalentemente quello della logistica urbana a servizio delle cosiddette gateway cities, aree metropolitane ben collegate alle reti infrastrutturali, densamente abitate e con crescenti livelli di consumo e servizi. La provincia di Milano e le zone ad essa immediatamente limitrofe rappresentano, per noi in Italia, un esempio concreto di territorio caratterizzato da elevata connettività e accessibilità, ampi volumi di business e notevoli potenzialità di crescita", esordisce così Stefano Fierro, Country Manager di Goodman Italia.

 

 

 

Quali i vostri obiettivi concreti in questo contesto?

La nostra ambizione è quella di creare in tali contesti nuovi spazi e infrastrutture per l’economia digitale perfettamente integrati nell’ambiente circostante. In Goodman, la sostenibilità ambientale, economica e sociale non è semplicemente considerata un criterio di valutazione di un potenziale investimento, ma costituisce uno dei principi fondanti della nostra cultura aziendale, nonché la prova del nostro approccio di lungo periodo sul mercato. La sintesi perfetta della strategia di Goodman sul mercato italiano è il Novate Logistics Centre, un progetto in corso di realizzazione, localizzato in una posizione unica in termini di accessibilità e prossimità al comune di Milano (meno di 1 km), tale da servire oltre 8 milioni di persone entro appena un’ora di guida. Il centro logistico nascerà su un’ex area industriale abbandonata da anni e finalmente riqualificata attraverso un lungo processo di demolizione e bonifica. L’immobile sarà dotato di caratteristiche all’avanguardia sia in tema di efficienza energetica che di benessere per i futuri lavoratori.

 

Il Goodman Novate Logistics Centre

 

Può illustrare i risultati raggiunti in ambito ESG da parte di Goodman?

In Goodman siamo molto ambiziosi in ambito ESG, ma è proprio questo che ci ha permesso di raggiungere già molti risultati. In primis crediamo fortemente nell’importanza di ridurre le nostre emissioni di carbonio e di fare qualcosa di concreto per l’ambiente. A questo proposito, nel 2022 Goodman Europe è diventato il primo sviluppatore immobiliare logistico a ottenere dalla Science Based Targets initiatives (SBTi) l’approvazione dei propri obiettivi di riduzione delle emissioni volti a contenere il riscaldamento globale entro la soglia di 1,5°C e relativi alle emissioni Scope 1, 2 e 3.
Ridurre al minimo le nostre emissioni è dunque la nostra priorità, ma non sempre si trovano materiali a basse emissioni di carbonio sul mercato. Per questo in tutti questi casi anziché attendere preferiamo compensare le emissioni incorporate di carbonio che non siamo in grado di evitare. In tema di energia, invece, abbiamo deciso di eliminare il ricorso a combustibili fossili in tutti i nostri nuovi immobili in favore di alternative più pulite, e stiamo gradualmente aggiornando il nostro portfolio esistente in questo senso. Questo approccio è già una realtà in Italia, dove tutti i nostri immobili sono dotati di pannelli fotovoltaici in copertura per generare energia rinnovabile direttamente in sito. Siamo inoltre costantemente alla ricerca di modi per ottimizzare e ridurre al minimo i consumi di energia grazie al ricorso a sistemi di monitoraggio e gestione dei consumi, materiali isolanti e impianti altamente efficienti.

Un altro tema molto interessante per Goodman è quello della circolarità

Si tratta di un'area relativamente nuova per il settore real estate, ma anche di un’opportunità importante: il nostro obiettivo è quello di fare tutto il possibile per arrivare a progettare, realizzare e gestire immobili sempre più circolari. Per edilizia circolare si intende un’edilizia basata su soluzioni che ottimizzino lo sfruttamento delle risorse e delle materie prime nell'intero ciclo di vita. Un esempio è l’ambizioso progetto che abbiamo portato avanti a Tremblay-en-France, dove abbiamo collaborato con i principali esperti di mercato per classificare, separare e recuperare il più possibile ed evitare di produrre rifiuti. Grazie a questo impegno e al ricorso a 3 diversi metodi abbiamo raggiunto un tasso di recupero del 99,1% (in peso) – un risultato che va ben oltre il tasso di regolamentazione francese e quello raccomandato dall’UE, che parlano di una diversione di almeno il 70% dei rifiuti dalla discarica.

 

La vostra idea di sostenibilità però non si limita soltanto alle tematiche ambientali; cosa state facendo relativamente agli altri ambiti ESG?

In ambito sociale, ad esempio, attraverso Goodman Foundation collaboriamo con organizzazioni no profit locali per fare la differenza nella vita delle persone. Le attività della Goodman Foundation ruotano intorno a tre tematiche: bambini e giovani, cibo e ambientale e comunità e salute. Tra le attività di quest’anno, la Fondazione ha scelto di donare 1 milione di euro per sostenere le iniziative di organizzazioni come UNICEF e Ospedale Universitario di Bruxelles in favore dell’emergenza umanitaria in Ucraina. A livello di Corporate Governance, infine, Goodman si impegna a operare secondo principi di etica e trasparenza e a promuove il confronto aperto con tutti i propri stakeholder. L’azienda ha inoltre adottato un solido modello di governance che comprende una serie di organi per la gestione efficace dei processi decisionali.

Come sta andando il progetto Mosaico Verde?

Mosaico Verde è una Campagna nazionale di forestazione promossa da Legambiente e AzzeroCO2. Goodman ha scelto di aderirvi nel 2021 tramite un progetto in 3 fasi. La prima fase si è svolta tra la fine del 2021 e l’inizio del 2022 con la messa a dimora di 1000 piante nelle aree del Comune di Milano, in particolare a Boscoincittà, importante parco urbano facente parte del Parco Agricolo Sud Milano, e Cava Ongari, una delle ex cave di ghiaia e sabbia della zona oggi protagonista di un importante intervento di recupero. Questo primo intervento, inaugurato lo scorso aprile, contribuirà ad assorbire circa 700 tonnellate di CO2 considerando la media del ciclo di vita di un albero (100 anni). Il nostro supporto durerà almeno altri 2 anni, durante i quali prevediamo la messa a dimora di altre piante con l’obiettivo di arrivare a 3000 piante in 3 anni. Attualmente stiamo lavorando alla fase due, che dovrebbe cominciare nell’autunno 2022: l’obiettivo è quello di ridurre ulteriormente la CO2, ma anche favorire la biodiversità e restituire spazi alla comunità.

Perché un operatore logistico dovrebbe scegliere le vostre soluzioni immobiliari?

Per un operatore alla ricerca di spazi in location strategiche, noi rappresentiamo un ottimo partner in termini di affidabilità, attenzione alla sostenibilità e qualità degli immobili, che in Goodman ci piace definire “future proof”, capaci cioè di resistere alle sfide del futuro, e dei quali ci prendiamo costantemente cura attraverso i nostri servizi di property management. Operando ormai da diversi decenni su scala globale, dalla Nuova Zelanda agli Stati Uniti, abbiamo sviluppato un’approfondita conoscenza del mercato logistico internazionale.
Questo, unitamente alle nostre competenze tecniche e commerciali, ci consente di comprendere in anticipo le esigenze dei nostri clienti e di soddisfarle pienamente mediante progetti di sviluppo ad hoc. Operiamo infatti prevalentemente secondo la modalità Built to Suit, ovvero progettiamo e realizziamo immobili “su misura”, lavorando fianco a fianco con i nostri clienti per identificare sin dall’inizio le loro necessità operative e tradurle poi in soluzioni efficienti da un punto di vista tecnico e ambientale. Ci distinguiamo, infine, dai competitor per gli investimenti nel campo dell’innovazione, puntando a costruire strutture all’avanguardia (come, ad esempio, i progetti multi-piano Green Dock di Parigi e Castellbisbal di Barcellona o le logistics towers a Shangai e in Giappone) attraverso l’impiego di nuove soluzioni e tecnologie.

 

Green Dock di Goodman, struttura polifunzionale di 90.000 metri quadrati che sorgerà a Gennevilliers, Parigi

 

Tra i trend in atto nel settore dell’immobiliare logistico quali reputa più impattanti sulle scelte future degli operatori logistici?

Le tematiche ambientali sono ormai ben comprese da tutti gli attori del settore ma prevediamo comunque, anche nel nostro paese, un’ulteriore presa di coscienza generale sull’importanza di agire rapidamente per contrastare il cambiamento climatico in atto. Allo stesso tempo, acquisiranno sempre maggiore importanza per gli operatori le tematiche di wellbeing, al fine di migliorare le condizioni di impiego dei lavoratori e adeguarle a standard qualitativi più alti. Ciò si tradurrà da un punto di vista immobiliare nella richiesta di spazi sia in grado di soddisfare i requisiti di performance ambientale ed efficienza energetica, sia capaci di garantire adeguati livelli di comfort lavorativo.
Inoltre, secondo una ricerca dell’ONU, entro il 2050 ben due terzi della popolazione globale vivrà in grandi centri metropolitani. Si prevede che la domanda dei consumi, anche per effetto della crescente spinta della digitalizzazione, si concentrerà prevalentemente nelle aree densamente abitate, nelle quali però la disponibilità di suolo sarà davvero limitata. In Goodman siamo stati bravi ad anticipare queste dinamiche, sviluppatesi anche nel mercato italiano ben prima dell’avvento della pandemia.

 

Gli scenari economici poco edificanti che si stanno palesando come pensa possano impattare nel vostro settore?

Dopo quasi tre anni di pandemia siamo ormai abituati a operare in un ambiente caratterizzato da elevata volatilità e incertezza. Prevediamo che la guerra in Ucraina porterà ulteriori sfide alla supply chain; ciò nonostante, i nostri team sono in grado di gestire tale situazione lavorando a stretto contatto con i clienti, gli investitori e tutti gli stakeholder in modo da trovare risposte e soluzioni condivise. Inoltre, a seguito dei recenti avvenimenti, sempre più clienti ci chiedono di portare avanti le tematiche legate alla sostenibilità e di accelerare la transizione verso le fonti di energia rinnovabile. Ci stiamo già impegnando a eliminare il ricorso al gas in tutti i nuovi sviluppi in Europa attraverso l'installazione di sistemi HVAC efficienti, creando al contempo energia rinnovabile come il solare fotovoltaico. 

 

Quali risposte da parte dei decisori politici pensa necessiti l’immobiliare logistico italiano?

Sebbene già segnalato da tempo dalla Comunità Europea, anche da noi si comincia ad affrontare con maggiore consapevolezza il problema del consumo del suolo. Tuttavia, oltre a promuovere il recupero e la rigenerazione urbana di aree dismesse e la maggiore tutela verso le aree agricole, si rende necessario e urgente consentire, da un punto di vista urbanistico ed edilizio, lo sviluppo in altezza anche degli edifici logistici, così come già avviene da tempo per tutte le altre tipologie immobiliari. Attualmente gli strumenti di piano comunali non soddisfano tale richiesta, e neppure i più recenti aggiornamenti dei piani di governo del territorio sembrano prendere in esame tale aspetto.
Mi sento, inoltre, di affermare che ad oggi manca una vera strategia di incentivi per la bonifica su aree industriali urbane abbandonate e contaminate. La logistica infatti sta diventando sempre più di tipo last mile, quindi necessita di spazi strategici all’interno delle grandi aree metropolitane. Questa tendenza può rappresentare una grande opportunità per le Amministrazioni desiderose di recuperare quel tessuto urbano periferico, spesso degradato e che difficilmente oggi risulterebbe attraente per altre destinazioni d’uso.La situazione odierna però non sembra supportare queste iniziative virtuose.  Da un punto di vista urbanistico ed edilizio, le Amministrazioni tendono ad incentivare esclusivamente la demolizione di vecchie strutture mediante riduzioni del contributo di costruzione (oneri primari e secondari), ma nulla è previsto invece per la bonifica dei suoli e della falda, il cui onere resta a carico dell’effettivo inquinatore. Principio, questo, assolutamente corretto e condivisibile, ma spesse volte inapplicabile, essendo i responsabili difficilmente identificabili con certezza o semplicemente già falliti da tempo.Il risultato è che i costi di risoluzione delle passività ambientali restano completamente a carico dell’investitore, che opera però all’interno di precisi confini in termini di tempi e costi, con conseguente rinuncia a proseguire oltre nel progetto.
Una soluzione in tal senso potrebbe essere quella di prevedere una campagna di incentivi per tutte quelle aree industriali urbane o sub-urbane identificate e classificate sinergicamente dalle Amministrazioni, dalle autorità ambientali e dagli sviluppatori immobiliari come prioritarie in termini di obiettivi di riqualificazione urbanistica e rischio ambientale. Una significativa riduzione degli oneri di urbanizzazione e delle tasse sulla proprietà (IMU), almeno per un periodo di tempo definito, renderebbero sostenibili nuovi progetti di sviluppo in tali aree, restituendone la fruizione alla collettività e stimolando l’iniziativa imprenditoriale.

 

L'intervista è apparsa su Euromerci ed è disponibile a questo link